騰訊財(cái)經(jīng)訊?（符云云）第46屆清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇，于2024年1月8日在清華大學(xué)舉行。中指研究院院長、十三屆全國政協(xié)委員、搜房網(wǎng)創(chuàng)始人莫天全在論壇的圓桌環(huán)節(jié)表示：房地產(chǎn)是一個(gè)有信心、有潛力、有機(jī)會的行業(yè)，不應(yīng)該因?yàn)橐恍┢髽I(yè)的問題而對整個(gè)市場失去信心。同時(shí)還指出，房地產(chǎn)市場的波動和調(diào)整是正常的，回歸到房地產(chǎn)市場自身潛力巨大。

　　近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出三大工程，即為保障房、城中村改造、平急兩用設(shè)施。莫天全表示：三大工程將是房地產(chǎn)的重要機(jī)會，與民生息息相關(guān)，政府會給予財(cái)政和政策的支持，開發(fā)商要抓住這個(gè)機(jī)會。對于融資成本對民營企業(yè)不公平問題，他進(jìn)一步表示：“要適應(yīng)環(huán)境的變化，過緊日子，保持信心，等待市場的回暖。”

　　對于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致地方樓市復(fù)蘇難的觀點(diǎn)，他明確表示贊同，對于買房時(shí)機(jī)他明確指出，現(xiàn)在買房就挺好，尤其是一線城市和城市群，這些地方的房價(jià)有上漲的空間，而三四線城市的房價(jià)很難漲，甚至?xí)碌?/p>

　　一、房地產(chǎn)是一個(gè)有信心、有潛力、有機(jī)會的行業(yè)，不應(yīng)因一些企業(yè)的問題而對整個(gè)市場失去信心

　　首先，我覺得房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一直是比較有信心的，是樂觀的。一個(gè)大的方面說，就看歷朝歷代，全世界每一個(gè)國家任何時(shí)候房地產(chǎn)都是一個(gè)國家最大的資產(chǎn)，最大的一個(gè)行業(yè)，美國、英國、中國，從唐朝開始一直到現(xiàn)在，所以房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是絕對我們要非常重視的。

　　房地產(chǎn)有波動，有起伏，從國家再到家庭，最重的資產(chǎn)，平均下來全部沉淀在房地產(chǎn)，這么大的體量當(dāng)中，機(jī)會肯定是很多的。所以我們不能好像看到簡單的一點(diǎn)起伏，對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生懷疑，或者對這個(gè)市場產(chǎn)生懷疑，這是我在內(nèi)部，就是我們公司不同的行業(yè)，新房，二手房，租房也好，或者研究也好，不能說市場有點(diǎn)問題，我們對這個(gè)行業(yè)失去了信心，好像我們找一個(gè)新的行業(yè)比這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)更好，實(shí)際上很難?，F(xiàn)在可能跟房地產(chǎn)有一比的就是新能源，但是新能源是一個(gè)新起來的東西，這是我要說的第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，看現(xiàn)在這個(gè)市場，大家都覺得這個(gè)市場很糟糕。去年下降并不是那么劇烈，也許我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)跟我們的體感有點(diǎn)不一樣，價(jià)格下降也是在個(gè)位數(shù)，連5%都沒有超過。成交面積大概下降了5%，好像跟我們的感覺不太一樣，大家一說就是房價(jià)20%的下降，實(shí)際上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來真實(shí)性值得我們商榷。

　　另外一些企業(yè)出了問題，以前的頭部企業(yè)，中指研究院也是評價(jià)大小的一個(gè)最權(quán)威的機(jī)構(gòu)，這些企業(yè)出了問題，以恒大為代表的企業(yè)出了很大的問題，我覺得有可能跟開發(fā)模式，或者說房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式出了問題有關(guān)，但是我們看這個(gè)市場，我們看北京、上海，或者幾個(gè)一線城市，或者好的二線城市，這些城市它的市場真出了問題嗎？我們還有很強(qiáng)的限購，不讓大家買，不是說大家不愿意買，也不是說大家沒有購買力去買，問題是不讓大家買。點(diǎn)我們的價(jià)格真下降了嗎，真要放開一下，你試試這個(gè)價(jià)格。我們這個(gè)市場好像沒出什么大問題，是一些企業(yè)出了問題，保交房出了問題，當(dāng)時(shí)非理性的情況下開發(fā)了一些項(xiàng)目出了問題，出問題的是針對很多剛性需求的群眾，這是民生問題，不是一個(gè)簡單的市場問題。

　　如果回到這個(gè)市場，這個(gè)市場還是潛力巨大，房地產(chǎn)這個(gè)市場目前還是一個(gè)不錯(cuò)的市場，中央政府政策該怎么優(yōu)化，怎么來改善，或者松綁一下現(xiàn)在這個(gè)政策？我們還是有很多的工具？工具箱里面的工具還是非常多的，要想恢復(fù)房地產(chǎn)以前曾經(jīng)有過的活力，實(shí)際上不難。但是房住不炒，這是最高的綱領(lǐng)，而且隨著這一段時(shí)間的調(diào)整，我們看到房地產(chǎn)市場實(shí)際上好像回到了當(dāng)初呼吁不能太高房價(jià)的時(shí)代，這是我們想達(dá)到的目的。我們還想讓房地產(chǎn)回到每一年漲10%的市場環(huán)境之下，這是第二點(diǎn)。

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　　第三，說一下未來2024年，最近中央經(jīng)濟(jì)工作會議有一段話我覺得挺有意思的，就是三大工程，這三大工程是保障房、城中村改造，還有一個(gè)是“平急兩用”的設(shè)施，這三個(gè)都跟房地產(chǎn)都相關(guān)，都跟民生相關(guān)，保障房肯定是民生的事，城中村改造也是民生的事情，還有就是“平急兩用”，就是平時(shí)和急時(shí)兩用，上了年紀(jì)都知道以前的深挖洞和廣積糧，搞了很多國防的設(shè)施。平急兩用加上城中村改造，再加上保障房，實(shí)際上是一個(gè)財(cái)政支持的問題。凱恩斯的政策，政府要通過財(cái)政的政策來支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平急兩用，這里面的機(jī)會很大。因?yàn)檎隙〞С?，這個(gè)支持不僅是政策的支持，還有各種寬松審批條件的支持，甚至還有資金的支持。也有可能拿出一半的錢把平急兩用的設(shè)施也做起來了，因?yàn)轶w育設(shè)施和場館都可以作為平急兩用的設(shè)施，所以我覺得在2024年如果用得好的話，應(yīng)該是有不錯(cuò)的機(jī)會。

　　融資問題不僅僅是房地產(chǎn)的問題，這是一個(gè)通用的經(jīng)濟(jì)問題。作為一個(gè)民營企業(yè)，大家深有感觸。大家也都在思考，現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境的變化，我們是不是能夠適應(yīng)這個(gè)環(huán)境的變化？我們是不是還可以天天想著以前的環(huán)境，包括營商環(huán)境。我自己覺得我們要接受這些變化，包括資金融資的成本，實(shí)際上融資成本簡單來說對民營企業(yè)很不公平，不僅僅是簡單的5、6%，這是很正常的，甚至還可以7、8、9%，這也是很正常的，央企3%甚至更低，這個(gè)是有一些不對的，不公平的。

　　現(xiàn)在購房和貸款的利率應(yīng)該在4-5%，貸款利率是給每一個(gè)公民的貸款，給消費(fèi)者直接貸款，這個(gè)貸款利率比央企還高，這也是一個(gè)問題。回到貸款，要有什么招數(shù)，我覺得非常非常難。我們要準(zhǔn)確過緊日子，而且要繼續(xù)過緊日子了。

　　我記得李院長（李稻葵）談資金的問題，開發(fā)資金要專款專用，實(shí)際上我們有幾萬億的錢沒有釋放出來。這個(gè)錢確實(shí)是買房子的錢，動用這筆錢能夠讓一些開發(fā)商很快活起來。我的感覺還是很謹(jǐn)慎的，因?yàn)橐幌氲匠隽藛栴}怎么辦，可能是老百姓買房子的錢。

　　說到錢的問題，我不是很懂里面的規(guī)則，但是我覺得跟整個(gè)大的環(huán)境相關(guān)，很難脫離開大的環(huán)境，大的環(huán)境有可能是一些人文的環(huán)境，不僅僅是經(jīng)濟(jì)的環(huán)境。剛開始聽研究院報(bào)告的時(shí)候，用了“信心”兩個(gè)字，不僅僅是消費(fèi)者的信心，企業(yè)的信心也很重要，企業(yè)是一個(gè)群體，而不是一個(gè)個(gè)別的，整個(gè)社會的信心，企業(yè)的信心和消費(fèi)者的信心，我覺得有可能很多東西要全面啟動以后，我們才有可能再回到一個(gè)快速的增長軌道上來。

　　我覺得現(xiàn)在買房子就挺好，這個(gè)市場比較低迷，首先我是自己喜歡房子，在美國投資我就買了一些房子，沒有買其他的。而且房子你永遠(yuǎn)需要它，現(xiàn)在在低潮的時(shí)候，買一點(diǎn)房子，這是很好的。

　　在美國我們買了（New?York?Military?Academy），那是特朗普他高中待了五年，我們買它，在上一屆政府他選上之前半年的時(shí)間買的，人家都說你們預(yù)測得挺好的，買完以后，總統(tǒng)就成了你的學(xué)生，他競選的時(shí)候還專門去了一趟學(xué)校，因?yàn)樗麑@個(gè)學(xué)校非常關(guān)心，那是一個(gè)高中，是一個(gè)住校的高中。

　　另外還有一個(gè)比較有意思的一點(diǎn)，就是我們把AIG總部大樓給買了，華爾街72號，現(xiàn)在還是在我們手上，那也是很便宜，便宜的大家都不敢相信，當(dāng)時(shí)根本就不用做盡職調(diào)查，什么都不用做，正好手上有一點(diǎn)錢，就買了，那個(gè)價(jià)錢不可思議，08年金融危機(jī)，華爾街本來就不長，一整棟樓，每一平方米人民幣是一萬元左右，想都不用想。所以現(xiàn)在買房就挺好，再下降一點(diǎn)就更好。

　　我覺得哪都可以買，你喜歡什么地方，你就到什么地方買。如果一定要說，北京、上海、紐約、硅谷，再加上倫敦，我覺得就差不多了。

　　我同意房地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性過剩，一線城市是剛需，但是有一些三四線城市，特別是四線城市，它不太可能起來，這是自然規(guī)律，不可能違背自然規(guī)律去做事情，像大城市或者城市群，肯定是以后發(fā)展的趨勢，中國是這樣的，國外也是這樣的，發(fā)達(dá)國家和非發(fā)達(dá)國家都是這樣的，沖著城市群去買房，或者去開發(fā)房子。那些偏遠(yuǎn)的啊三線城市，或者是四線城市，肯定是一個(gè)沒落的過程，而且有些房子它的價(jià)格很難漲，只能往下走。